Ar būsto rinka žlugs? Ekspertai pateikia 5 metų prognozes. – „Forbes“ patarėjas


Redakcinė pastaba: mes uždirbame komisinius už partnerių nuorodas „Forbes Advisor“. Komisiniai neturi įtakos mūsų redaktorių nuomonei ar vertinimams.

Ši istorija yra dalis serijos, kurioje būsto ekspertų prašoma pateikti savo prognozę ateinantiems penkeriems metams, kaip investuotojai paveiks rinką ir kokios valstijos ar federalinės intervencijos, jei tokios reikia.

Atrodo, kad būsto rinka veikia be stabdžių, nes būsto kainos ir toliau kyla – balandį šalies vidutinė kaina išaugo dar dviženkliu skaičiumi ir pasiekė 341 600 USD. Net ir 19,1 % šuolio balandžio mėn., palyginti su prieš metus, hipotekos palūkanų normos ir toliau kyla, o pirkėjai nesitraukia.

Kadangi vis daugiau ženklų rodo, kad būsto rinka sparčiai kyla aukštyn, daugeliui kyla klausimas: ar mes patenkame į būsto burbulą? Ar rinkos žlugimas ar bent jau sumažės bet kuriuo metu artimiausioje ateityje?

„Forbes Advisor“ paklausė beveik tuzino būsto ekspertų, kokia jų prognozė būsto rinkai ateinantiems penkeriems metams. Nors dauguma ekspertų tikisi, kad būsto pirkėjų paklausa išliks, yra tam tikrų įspėjamųjų ženklų, kad būsto kainos gali svyruoti dėl didėjančios infliacijos ir geopolitinio neapibrėžtumo.

Ar patekome į būsto burbulą?

Dalaso federalinis rezervų bankas nustatė „bręstančios JAV“ požymius būsto burbulasKovo 29 d. paskelbtame tinklaraščio įraše. Nors staigus būsto kainų padidėjimas savaime nerodo burbulo, ataskaitoje teigiama, kad reikia atsižvelgti į kitus esminius veiksnius, įskaitant „disponuojamų pajamų pokyčius, kredito kainą ir prieigą prie jų , tiekimo sutrikimai ir didėjančios darbo jėgos bei statybinių žaliavų sąnaudos yra viena iš ekonominių priežasčių, dėl kurių nuolat kyla realus būsto kainų padidėjimas.

Būsto rinka „neatsiriboja“ nuo šių pagrindų yra tada, kai „yra plačiai paplitęs įsitikinimas, kad šiandieninis tvirtas kainų augimas tęsis“, sakoma Dalaso Fed ataskaitoje. „Jei daugelis pirkėjų dalijasi šiuo įsitikinimu, pirkiniai, atsirandantys dėl „baimės praleisti“, gali padidinti kainas ir padidinti lūkesčius, kad būsto kainos padidės.

Nors ataskaitoje dabartinė būsto rinka buvo pavadinta „nenormalia“, autoriai padarė išvadą, kad „nesitikima, kad būsto korekcijos pasekmės savo mastu prilygtų 2007–2009 m. krizei.

„Namų ūkių balansai atrodo geresnės būklės, o pernelyg didelis skolinimasis neskatina būsto rinkos bumo“, – teigiama ataskaitoje ir priduriama, kad rinkos dalyviai ir reguliuotojai yra geriau aprūpinti įrankiais ir išankstinio įspėjimo detektoriais, kad sutrukdytų tokiai krizei.

Kodėl būsto rinka greičiausiai išliks karšta

Jei tikėjotės didelio nuosmukio, kad nusipirktumėte pigesnį namą, pagalvokite dar kartą. Dauguma būsto ekspertų prognozuoja, kad rinka kurį laiką išliks stipri dėl kelių priežasčių.

1. Tūkstantmetis būsto paklausa auga, o Z kartos atstovas už nugaros

Potencialių būstą perkančių asmenų skaičius yra didelis, o tūkstantmečio ar jaunesni amerikiečiai sudaro pusę JAV gyventojų arba 166 mln. 2019 m. liepos mėn. Tai labai svarbu, nes pirmą kartą būstą perkantys asmenys sudaro didžiausią dalį (31 %). žmonių, įsigyjančių būstus, rodo Nacionalinės nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (NAR) duomenys. Ir dauguma pirmą kartą pirkėjų yra jaunesni nei 40 metų, o tai reiškia, kad pirkėjų skaičius yra didelis – geras požymis, kad paklausa išliks didelė, ypač būsto inventorius yra istorinėje žemumoje.

„Mes nematysime nuosmukio, nes būsto rinka per pastaruosius dešimt metų mažai išaugo atsargų. Po kelerių metų Z kartos atstovams sukaks 30 metų ir jie bus finansiškai labiau pasirengę tapti namų savininkais, nei savo amžiuje buvo tūkstantmečiai“, – sako Polina Ryshakov, Sundae, nekilnojamojo turto rinkos, skirtos nelaimingų atsitikimų, tyrimų vyresnioji direktorė ir vyriausioji ekonomistė. „Tai reiškia, kad namų paklausa bus tokia pat didelė, jei ne didesnė, o atsargos vis tiek atsiliks nuo paklausos.

2. Pasiūla negali neatsilikti nuo paklausos

Labai maža pasiūla taip pat prisideda prie degalų paklausos ir aukštesnių būsto kainų, o tai dar viena priežastis, kodėl būsto ekspertai teigia, kad rinka išliks stipri ir ateinančiais metais.

„Paklausos ir pasiūlos disbalansas yra pagrindinė priežastis, kodėl namų kainos taip greitai išaugo“, – sako Rickas Sharga, „RealtyTrac“ vykdomasis viceprezidentas. „Ir per pastarąjį dešimtmetį nepastačius beveik pakankamai namų, namų statytojams prireiks bent kelerių metų, kad pridėtų pakankamai naujos tiekimo, kad subalansuotų rinką.

Subalansuotoje rinkoje tiekimo mėnesiai būtų maždaug šeši mėnesiai – tiek, kiek reikia, kad visi parduodami namai išeikvotų dabartiniu pardavimo tempu. Tačiau šiandieninė rinka turi tik 1,7 mėnesio pasiūlą, o tai rodo drastišką disbalansą pardavėjų naudai.

Tai yra naudingas ženklas, kad naujų namų statyba vasario mėn. išaugo 6,8% metiniu tempu, o tai yra sparčiausias augimas nuo 2006 m. Tačiau beveik 1,8 mln. naujų namų statyba vargu ar sumažins būsto kainas.

„Prireiks laiko, kad sumažintume sukauptą būsto fondo skolą“, – sako „First American Financial Corp.“ vyriausiojo ekonomisto pavaduotoja Odeta Kushi. „Dėl disbalanso ir toliau kils spaudimas būsto kainoms, net jei jos mažės nuo didžiausio tempo. augimo 2021 m.

3. Mažiau tikėtina, kad skolininkai nevykdys savo hipotekos įsipareigojimų

Vienas iš skirtumų tarp šiandieninės būsto rinkos ir 2008 m. būsto žlugimo yra tas, kad skolinimo standartai yra griežtesni dėl išmoktų pamokų ir naujų taisyklių, priimtų po paskutinės krizės. Iš esmės tai reiškia, kad tiems, kuriems buvo suteikta hipoteka, šiais laikais yra mažesnė tikimybė nevykdyti įsipareigojimų nei tie, kurie buvo patvirtinti prieškriziniu skolinimo laikotarpiu.

Šiandien retai tenka susidurti su skolintoju, siūlančiu vadinamąsias „be dokumentų paskolas“, kai pareiškėjas neturėjo pateikti pajamų dokumentų – tai buvo įprasta praktika prieš būsto avariją. Be to, daugeliui vyriausybės finansuojamų paskolų taikomi tam tikri standartai, pvz., minimalus kredito balas ir pradinio mokėjimo reikalavimai. Reguliavimo institucijos dabar tikisi, kad skolintojai, be kitų standartų, patikrins skolininko gebėjimą grąžinti paskolą.

Ketvirtąjį 2021 m. ketvirtį buvo sudaryta daugiau nei 1 trilijonas USD naujų hipotekos paskolų, o 67 % tų hipotekų buvo skirta skolininkams, kurių kredito balai viršija 760. Remiantis FICO, šis rezultatas laikomas „labai geru“.

„Skolinimo standartai tapo griežtesni, o naujų hipotekų kredito balai šiuo metu yra daug aukštesni nei 2000-ųjų pradžioje“, – sako Nicole Bachaud, „Zillow“ ekonomistė. „Daug labiau tikėtina, kad kainų kilimo tempas laipsniškai lėtėja, kai būsto kainos ir toliau auga, tik ne taip greitai, kaip dabar.

4. Įspėjamieji ženklai, galintys sugadinti būsto rinką

Murma recesijos palaužė tai, ką daugelis stebėtojų kitaip apibūdino kaip „stiprėjančią ekonomiką“. Infliacija pradėjo kilti praėjusiais metais, o tai nuskambėjo pavojaus varpais, kai vartotojų kainos pradėjo kilti.

Reaguodama į infliacijos augimą, Federalinis rezervas padidintas jos federalinių fondų palūkanų norma gegužę – didžiausias FED palūkanų kėlimas per 22 metus – ženklas, kad gali būti sulėtėjimas. Nors federalinių fondų palūkanų norma neturi tiesioginės įtakos ilgalaikių hipotekos palūkanų normoms, ji turi įtakos trumpalaikėms palūkanų normoms, tokioms kaip kredito kortelės ir reguliuojamo dydžio hipotekos (Rankos). Didesnės palūkanų normos gali paskatinti vartotojų išlaidų sulėtėjimą.

„Goldman Sachs“ prognozuoja, kad JAV BVP 2022 m. pabaigoje padidės tik 1,75 proc. Be to, Goldman Sachs Group ekonomistai apskaičiavo iki 35% tikimybę, kad ekonomika pateks į nuosmukį, o tai turės įtakos būsto rinkai.

Rusijos karas su Ukraina nepadės ekonomikai

Energijos kainos, kurios jau kilo, patiria didesnį spaudimą, nes JAV ir euro zona uždraudė Rusijos naftą po jos invazijos į Ukrainą. Aukštesnės energijos kainos ir toliau kurstys infliacijos liepsną, kuri kartu su aukštesnėmis palūkanų normomis gali paskatinti žmones atitraukti išlaidas. Tai reiškia, kad vartotojai taip pat gali prarasti apetitą pirkti būstą.

Pagal naujausią Mičigano universiteto vartotojų nuotaikų indeksą, kovo mėnesį vartotojų pasitikėjimas nukrito iki žemiausio lygio per 10 metų. Kovą, palyginti su praėjusiais metais, indeksas nukrito 30% iki 59,4. Apklausa parodė, kad respondentai nerimauja, kaip Rusijos invazija į Ukrainą gali paveikti JAV ekonomiką, taip pat didelė infliacija ir naftos kainų šuolis.

JAV naftos embargo bangavimas Rusijai gali sukelti dar daugiau problemų dėl tiekimo grandinės problemų, o tai prisidės prie ir taip išaugusios infliacijos. Didėjant prekių kainai, vartotojai dažniausiai nesijaučia patogiai perkant didelius pirkinius, pavyzdžiui, pirkdami būstą.

„Atrodo, kad geopolitiniai konfliktai yra laukinė korta ir ta, kuri gali dar labiau paveikti infliaciją“, kuri „tikėtina, kad išliks ilgiau nei iš pradžių tikėtasi“, – sako Selma Hepp, CoreLogic vyriausiojo ekonomisto pavaduotoja. „Dėl to tikimasi, kad Federalinis rezervų bankas pradės panaikinti savo prisitaikymo politiką, įskaitant didėjančias palūkanų normas. Agresyvus palūkanų didinimas gali dar labiau sušvelnėti, ypač būsto rinkose, jei kiltų hipotekos palūkanų normos.

Ką turėtų daryti būsto pirkėjai

Namų pirkėjai šiandieninėje rinkoje susiduria su sunkiu pasirinkimu. Prognozės rodo, kad būsto kainos ir toliau kils, o naujų namų statyba ir toliau atsiliks, todėl artimiausioje ateityje pirkėjai susidurs su sudėtingomis būsto situacijomis.

Kai kuriems pirkėjams tai reiškia persikėlimą iš didžiųjų miestų į pigesni metro. Kitiems tai reiškia biudžeto didinimą arba kompromisą dėl dydžio ar kitų patogumų. Ir tada atsiranda pirkėjų, norinčių mesti kauliuką ir atsisakyti svarbių nenumatytų atvejų, pavyzdžiui, namų apžiūros, kad pagerintų savo pasiūlymą. Ilgainiui tai gali jiems kainuoti daugiau, jei namuose kils didelių problemų, kurių pardavėjas neaptiks ir nepašalins patikrinęs.

Kita vertus, įsigyjant namą dabar, net jei dėl to reikia paaukoti kitus pirkinius, gali tekti sutaupyti pinigų, jei būsto kainos ir nuosavybė toliau kils. Yra tikimybė, kad jie taip pat galėtų sutaupyti įsigydami namą ir užfiksuodami tarifą, kol nepadidės ir tarifai, ir būsto kainos.

Vėlgi, gali būti priešingai, kai kyla pavojus, kad ribota pasiūla kartu su augančia infliacija gali tapti tokia ekstremali, kad pakenks būsto rinkai ir sumažės kainos, ypač jei ekonomika išgyvena nuosmukį.

„Jei nepavyks išspręsti būsto pasiūlos trūkumo, rizikuojame pakurstyti infliacijos gaisrus, o ne juos užgesinti. Rezultatas gali būti „stagfliacija“ – žodis, kurio dauguma iš mūsų nevartojo per visą kartą – didelė infliacija ir ekonomikos nuosmukis“, – sako Davidas Dworkinas, Nacionalinės būsto konferencijos prezidentas ir generalinis direktorius. „Tai sužlugdytų būsto ekonomiką ir tik pablogintų mūsų dabartinius būsto tiekimo iššūkius.

Jei būsto kainos staiga nukris, pirkėjai gali įstrigti su povandeninėmis hipotekomis, o tai reiškia, kad jie turi likti namuose, kol rinka atsigaus, arba jie parduoda ir praranda pinigus. Nors būsto ekspertai prognozuoja, kad toks scenarijus mažai tikėtinas, vis dėlto jo nereikėtų ignoruoti.

Tai atsitinka, kai pirkėjai susiduria su pasiūlymų karais ar net moka virš įvertintos būsto vertės. Nors pasitaiko atvejų, kai reikėtų taikyti šią taktiką, reikia gerai apgalvoti, ar namas, kaimynystė ir laikas, kurį planuojate praleisti tame name, yra verti ilgalaikėje perspektyvoje.

Kitas svarbus aspektas šioje rinkoje yra tai, kiek laiko planuojate likti namuose. Žmonės, perkantys savo „amžiną namą“, turi mažiau bijoti, jei rinka pasikeis, nes jie gali įveikti pakilimų ir nuosmukių bangą. Pirkėjai, kurie planuoja persikelti po kelerių metų, atsiduria rizikingesnėje padėtyje, jei rinka kris. Štai kodėl labai svarbu iš pat pradžių apsipirkti pas maklerio ir skolintojo paslaugas, kurie yra patyrę būsto ekspertai jūsų dominančioje rinkoje ir kuriais pasitikite, kad jie duos patikimus patarimus.

Greitesnis ir paprastesnis hipotekos kreditas

Patikrinkite savo įkainius šiandien naudodami geresnę hipoteką.