Dideli pinigų sandoriai užgožia tuščių JK biurų riziką


Daugiau nei dveji metai nuo tada, kai dėl pandemijos pirmą kartą buvo uždaryti biurai JK, jie vis dar pusiau tušti. Tad kodėl didžiausi šalies šeimininkai taip gerai nusiteikę?

„Trumpai tariant, tai buvo labai stiprūs metai“, – sakė Toby Courtauldas, Londone veikiančio kūrėjo GPE generalinis direktorius, ketvirtadienį paskelbęs, kad jo įmonė išsinuomojo rekordiškai daug darbo vietos.

Dieną anksčiau FTSE 100 britų žemės vadovas Simonas Carteris gyrėsi dešimtmečio didelio susidomėjimo bendrovės Londono biuruose, nes vien trys nuomininkai pernai užėmė daugiau nei 700 000 kvadratinių pėdų ploto.

Tie nuomininkai – „Facebook“ patronuojanti įmonė „Meta“, nekilnojamojo turto agentūra JLL ir „magic circle“ advokatų kontora „Allen & Overy“ – įsitraukė į nuožmią karą dėl talentų ir turi ambicingų anglies dioksido mažinimo tikslų. Tas pats pasakytina ir apie privataus kapitalo įmonę KKR, kuri neseniai iš GPE išsinuomojo naują bloką.

Visi yra pasirengę mokėti už biurus, kurie padeda jiems išsiveržti į priekį, sakė Courtauldas.

„Nuoma kaip verslo veiklos Londono centre kaina yra tarp 7-8 procentų. Tai niekada nebuvo svarbiausias veiksnys: tai yra vietos, kurią suteikiate savo darbuotojams, kokybė“, – pridūrė jis.

Tik 1 procentas Londono biurų akcijų atitinka aukščiausius aplinkosaugos standartus, teigia nekilnojamojo turto duomenų teikėjas „CoStar“, ir būtent ten „blue chip“ įmonės lavina savo žvilgsnį. Iškalbinga, kad JLL biuro paieškai vadovavo bendrovės tvarumo vadovas Guy’us Graingeris.

„Prireikė dvejų metų, kol pavyko surasti biurą, kuriame anglies dioksido išmetimas būtų nulinis“, – sakė Graingeris.

Londono UBS būstinė 5 Broadgate parduota už daugiau nei 1,2 mlrd.
UBS būstinė Londone, adresu 5 Broadgate, parduota už daugiau nei 1,2 mlrd. GBP © Anna Gordon/FT

Nekilnojamojo turto agento CBRE teigimu, lažindamiesi dėl nuolatinio aukštos klasės darbo vietų patrauklumo, investuotojai, kurių beveik 90 procentų yra iš užsienio, pirmąjį metų ketvirtį Londono biurams skyrė rekordinę sumą – 5,5 mlrd.

Jie nusitaikė į didžiausius ir naujausius blokus: UBS būstinė Londone 5 Broadgate parduota už daugiau nei 1,2 mlrd. svarų sterlingų, o „Google“ sumokėjo 1 mlrd biurui netoli Tottenham Court Road.

Visa tai piešia rožinį vaizdą, bet dalinį. Toli nuo rinkos, kurioje dirba specializuoti kūrėjai, viršutinių krypčių, rizika yra didelė ir didėja.

Perėjimas prie hibridinio darbo gali nukentėti nuomotojų pajamoms, nes sumažės senesnių patalpų paklausa, o išlaidas didina augančios palūkanų normos, infliacija ir vis dažniau. griežtas aplinkosaugos taisyklės.

Pasaulinės ekonomikos perspektyvoms temstant, nekilnojamojo turto investuotojai ieško prieglobsčio turtuose, kurie laikomi saugiais, pvz. būstą ir Logistika patalpas – ne naudotus biurus.

Kartu šie veiksniai sudaro „didžiausią sunkvežimį, kuris atsitrenkia į [office] Nekilnojamojo turto rinką galite įsivaizduoti“, – sakė Chrisas Brettas, CBRE kapitalo rinkų vadovas Europai, Viduriniams Rytams ir Afrikai.

„Aš nesakau, kad turėsime avariją. . . bet realybė yra tokia, kad ten tvyro nervingumas“, – pridūrė jis.

Tikimasi, kad bendra biuro patalpų paklausa sumažės, o senesni blokai turės didžiausią naštą. „Remit Consulting“ duomenimis, JK vidutinis biurų užimtumas siekia maždaug 28 procentus arba pusę prieš pandemiją buvusio lygio. Panašu, kad namų darbai įsibėgėjo ryžtingiau JK nei kitur.

Biuro nuomos sutartys paprastai pasirašomos nuo penkerių iki 10 metų, o tai reiškia, kad nuomos kaina ir paklausa gali mažėti lėtai ir švelniai. Reikalingas 20 procentų erdvės sumažėjimas būtų suvaldomas per dešimtmetį, sakė KPMG JK nekilnojamojo turto vadovas Andy Pyle’as.

Tačiau galimas ir biustas. Tikėtina, kad senesnių blokų paklausa smarkiai sumažės – net 30 procentų, teigia Indraneelis Karlekaras, pasaulinis tyrimų vadovas „Pagrindiniai nekilnojamojo turto investuotojai“, JAV turto valdytojas, valdantis ar konsultuojantis daugiau nei 100 mlrd. USD investicijų į komercinį turtą.

Tai reiškia, kad pajamos mažėja tuo metu, kai didėja išlaidos: JK savininkai turi atitikti naujus energinio naudingumo standartus iki 2030 m., kad galėtų toliau nuomotis savo patalpas; didžioji dauguma šiuo metu nesilaiko.

Didėjant palūkanų normoms, dėl šių išlaidų kai kurie nekilnojamojo turto savininkai negalės sumokėti savo skolų ir patirti bėdą, sakė Karlekaras.

„Tai gali paskatinti [offices] į turgų. Mažai tikėtina, kad tai bus toks cunamis kaip finansų krizė. . .[But]pagrįstai tikėtis, kad vertinimas smuks, jei ištiktume recesiją“, – sakė jis.

Jau dabar pastebima modernių biurų paklausos ir senesnių akcijų skirtumo ženklų. Carteris apskaičiavo, kad vadinamuosiuose „antriniuose“ blokuose Londone laisvų darbo vietų lygis pasiekė 12 proc.

Allen & Overy biuras One Bishop aikštėje, Londone
Allen & Overy biuras One Bishop aikštėje, Londone © Anna Gordon/FT

Nekilnojamojo turto agento Knight Frank teigimu, už ekologiškiausius pastatus taikoma 12 procentų nuomos priemoka.

„Manau, kad geriausios erdvės atsiskyrė nuo likusios rinkos“, – sakė Courtauldas. “Kas atsitiks su likusiais, yra puikus klausimas.”

Courtauld ir kiti specializuoti kūrėjai, tokie kaip „Landsec“, „Derwent London“ ir „Workspace“, yra pasirengę tam, kad vertinimai slystų į rinkos dugną, suteikdami jiems galimybę įsigyti „persekusį“ turtą ir jį atgaivinti.

Tačiau kai kurie tikisi, kad dislokacija atsiras kur kas aukščiau rinkoje. Vienas investuotojas iš užsienio, pastaraisiais metais aktyvus Londone, stengiasi įvertinti palyginti modernių blokų, kuriuos JLL ir Allen & Overy atleido, vertę, kai jie persikelia į naujai pastatytus biurus Britų žemės dvare Brodgeite.

„Palikti pastatai yra tikra mįslė. „Allen & Overy“ pastatas Vyskupo aikštėje kažkada buvo vertas 800 mln. svarų sterlingų su jais. Tuščia, neverta“, – sakė jie.

JK Londono centre yra daugiausiai modernių biurų, kuriuos pasauliniai investuotojai laiko saugiais. Nepaisant to, agentūros „Savills“ teigimu, blokai, pastatyti daugiau nei prieš 10 metų, ir todėl gali prireikti darbo, kad atitiktų aplinkosaugos standartus, sudaro didžiąją dalį atsargų.

Kiti miestai yra labiau atskleisti. Pastato atnaujinimo kaina Niukasle iš esmės prilygsta atnaujinimui Londono centre, tačiau tikėtina, kad nuomos pajamos ten bus daug mažesnės. „Tai bus sunkesnė suma [for landlords] padaryti“, – sakė „Savills“ Europos komercinių tyrimų vadovas Matas Oakley.

Šios sumos turi būti sumokėtos iki 2030 m. Tačiau nors dideli kūrėjai, tokie kaip „British Land“ ir „Landsec“, įvertino tokio darbo išlaidas ir skyrė pinigų, didelėje rinkos dalyje yra inercija.

Brettas brėžia paralelę su mažmenine prekyba, kur brangų prekybos centrų ir universalinių parduotuvių pritaikymo darbą dažnai atidėliodavo nuomotojai, mielai rinkę nuomos mokestį ir tikisi, kad mažmenininkai išgyvens net ir klestėjus elektroninės prekybos įmonėms, tokioms kaip „Amazon“.

Mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto vertės ilgainiui krito, todėl akcininkai ir savininkai buvo išnaikinti.

Didėjant hibridiniam darbui ir vis didesnėms sąnaudoms, „galų gale“, sakė Brett, „turėsime daug tuščių biurų pastatų“.