Naujoji Zelandija, ypač pažeidžiama būsto katastrofos, veržia diržą, kai kainos kyla aukštyn | Naujoji Zelandija


Rosie Smyth ir Richardas Larsenas kartu su savo mažamete dukra daugelį metų ieškojo įperkamo namo Litteltone, mažame uostamiestyje Kraistčerčo pakraštyje, kuriame Smythas užaugo.

Jie medžiojo Naujosios Zelandijos būsto įperkamumo krizės įkarštyje, kai kainos pakilo iki beveik devynis kartus didesnės nei vidutinės pajamos. Rinka pasižymėjo pašėlusia kokybe – atrodė, kad kiekvienas mėnuo atneša vis naują kilimą, o kartu ir jausmas, sako Smythas, kad jei dabar nepatektum, kainos gali visam laikui šokti nepasiekiamoje vietoje.

2022 m. pradžioje šeimai pagaliau pavyko nusipirkti būstą, o palengvėjimas buvo didžiulis. „Tikrai neįsivaizdavau, koks svoris bus pakeltas, kai turėsime namą bendruomenėje, iš kurios aš esu – tiesiog tiek daug dalykų iškrito iš mano lėkštės“, – sako Smythas. „Baimė, kad vėl pasikeis, yra gana didžiulė.

Dabar Naujosios Zelandijos namų savininkai žvelgia žemyn į finansinio nestabilumo eros statinę: didžiuliai palūkanų normų šuoliai sukels spaudimą daugelio namų ūkių biudžetams, ypač tų, kurie pirko per pastaruosius trejus metus, kai rinka buvo didžiausia. Trečiadienį, Rezervų bankas padidino oficialią grynųjų pinigų palūkanų normą 75 baziniais punktais iki 4,25 proc., beprecedentės pastangos atremti atkakliai aukštą šalies infliaciją.

Dėl daugelio veiksnių šalies būsto rinka yra neįprastai pažeidžiama žlugimo: jos kainos ir pajamų santykis yra vienas didžiausių pasaulyje, o dauguma Naujosios Zelandijos būsto paskolų yra fiksuotos labai trumpomis nuo vienerių iki trejų metų terminais, iš kurių maždaug pusė. visų būsto paskolų, kurios turi būti refinansuojamos kitais metais.

Palūkanų normos padidėjimas reiškia, kad kai daugelis Naujosios Zelandijos namų savininkų bus priversti refinansuoti savo hipotekas, jie tai darys taikydami palūkanas, kurios yra daugiau nei dvigubai ar trigubai didesnės nei dabar.

Smyth ir Larsen yra saugesnėje padėtyje nei daugelis – jie padalino savo hipoteką į kelias dalis ir šiais metais nesusiduria su viso refinansavimo reikalu. Jei tai padarytų, sako Smythas, poveikis būtų didžiulis. „Manau, kad turbūt persvarstytume galimybę turėti kitą vaiką“, – sako ji.

„Esu vienišas tėvas, todėl… viskas tenka man“

Universiteto dėstytoja Melissa Derby namą Taurangoje įsigijo 2019 metų gruodį, kai oficiali pinigų norma buvo 1,0 proc. Dalis jos būsto paskolos bus skirta refinansuoti sausio mėnesį. Kai ji refinansuoja, jos hipotekos palūkanų norma gali padidėti tris kartus, o tai gali padidinti mėnesines įmokas šimtais dolerių.

„Man tai reikštų, kad, pavyzdžiui, neturėčiau perteklinių pajamų iš atlyginimo, o didelė jų dalis dabar tenka būsto paskolai“, – sakė ji. „Esu vienišas tėvas, todėl tai šiek tiek papildo mišinį – viskas tenka man.

Ji jau pradėjo planuoti kilimą. „Aš tikrai turėsiu būti daug atsargesnė su savo pinigais – būti labai atsargiam prekybos centre, keisti valgomo maisto rūšį, kad viskas būtų šiek tiek patogesnė“, – sako ji. Pinigai, kuriuos ji taupė atostogoms su sūnumi kitais metais, dabar bus nukreipti į būsto paskolą.

Tokie skaičiavimai – ar atostogauti, ar eiti gimtadienio vakarienės, ar pasipuošti kalėdine dovana – bus atliekami visoje šalyje, kai namų ūkiai žiūri į savo biudžetus ir įvertina, ar jie gali įsisavinti šimtus ar tūkstančius dolerių papildomų mokėjimų. dėl jų hipotekos. Visi šie nedideli sprendimai sukels šoko bangas visoje ekonomikoje.

„Kai galvojate apie žmones, kurie išleidžia savo būsto paskolą ir nevykdo įsipareigojimų, žmonės to nedarys“, – sako universiteto nekilnojamojo turto vyresnysis dėstytojas daktaras Michaelas Rehmas. „Žmonės tiesiogine to žodžio prasme valgys ryžius ir pupeles… ir pašalins visas gyvenimo gražuoles ir sumokės būsto paskolą“.

Velingtono priemiestis
Velingtono priemiestis. Kai kurių namų savininkų hipotekos palūkanų norma šiais metais gali padidėti trigubai. Nuotrauka: Xinhua/REX/Shutterstock

Skausmą patiria paslaugų pramonė, turizmas, svetingumas ir smulkusis verslas – daugelis tų pačių sektorių, kurie labiausiai nukentėjo per pandemiją.

„Tai yra siaubinga ekonomikai, nes iš ekonomikos išsiurbiama tiek daug pinigų ir jie buvo nukreipti palūkanų mokėjimui, kurios šioje šalyje daugiausia atitenka užsienio bankams“, – sako Rehmas.

Būtent dėl ​​šio reiškinio būsto sukrėtimai kelia ypatingą grėsmę platesnei ekonomikai. Kalifornijos universiteto ekonomistai turi teigė, kad kreditais finansuojamas būsto kainų burbulas yra pavojingiausias burbulas, sukeliantis finansų krizę. Kitas tyrimas parodė, kad „vartojimas sumažėja nuo penkių iki septynių centų už kiekvieną būsto grynojo turto dolerio sumažėjimą“.

„Tiesiog atvėsinkite purkštukus“

Naujosios Zelandijos atveju rezervų bankas (RBNZ) siekia būtent riboto arba „seklios“ recesijos. „Atidžiau pagalvokite apie savo išlaidas. Pagalvokite apie taupymą, o ne apie vartojimą, aš žinau, kad tai keista koncepcija“, – trečiadienį sakė Rezervų banko valdytojas Adrianas Orras. „Tiesiog atvėsinkite purkštukus“.

Tačiau namų ūkių išlaidų mažinimas yra bukas infliacijos valdymo instrumentas, o bankų ekonomistai teigia, kad tai kloja kelią niūriems ir niūriems ateinantiems metams.

„Nesuklyskite, RBNZ ne tik signalizuoja apie recesiją, bet ir prognozuoja panašaus masto nuosmukį, kaip ir pasaulinė finansų krizė – skirtingos priežastys, bet panašios pasekmės“, – sakė laikinai einantis Westpac banko vyriausiojo ekonomisto Michaelas Gordonas. „Pirmą kartą po kurio laiko taip pat galvojame apie riziką, kad RBNZ gali perkepti infliacijos fronte.

Šiais metais Naujosios Zelandijos būsto kainos pradėjo smarkiai kristi. Didžiausiame šalies mieste Oklande vidutinės kainos praėjusį mėnesį per metus sumažėjo 12,7%, o likusioje šalies dalyje sumažėjo 7,5%.

Investuotojai į būstą pajus kai kurių politinių intervencijų karštį, be didėjančių palūkanų normų: per 10 metų perkamo ir parduoto nekilnojamojo turto kapitalo prieaugio mokesčio ir palūkanų atskaitymo iš jų mokesčių sąskaitų praradimo.

Kitas klausimas, sako Rehmas, yra toks: „Jei matysime, kad tie investuotojai pagaliau tiesiog pasakys „Gerai“, parduokite bet kokią kainą – tuomet tikrai turėtumėte pamatyti būsto kainų kritimą, rinkos žlugimą. “

Kadangi didžioji dalis viso Naujosios Zelandijos turto – daugiau nei 57 % – yra susieta su būstu, tai taip pat gali reikšti daugelio namų ūkių pirminio turto išgaravimą.

„Šios šalies namų ūkiai, savininkai ir investuotojai turi tiek daug skolų“, – sako Rehmas. Tiek turto… išgaruos, jei įvyktų būsto kainų žlugimas.