Septyni Australijos pavojingo turto apsėstumo trūkumai | Satyajit Das


Pnuosavybė yra Australijos numatytoji religija. Nuo 2022 m. pradžios bendra gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė buvo apie 9,8 mlrd. USDdu trečdaliai bendras namų ūkio turtas – 14,7 mlrd. Ši gerovė tampa vis problemiškesnė.

Australijoje būstas nebėra tiesiog pastogė, o investicija ir santaupų saugykla. Tikimasi, kad kaip stebuklingas pudingas, būsto kapitalas (dabartinė vertė atėmus bet kokią hipoteką) finansuos vartojimą, suteiks galimybę išeiti į pensiją ir bus perduotas jūsų palikuonims.

Turto patrauklumas yra suprantamas. Ji suteikia saugų prieglobstį, nuomos mokestį paverčia taupymo forma, o kylančios vertės istoriškai apsaugojo perkamąją galią. Kuriamos gerai apmokamos, sunkiai pasiekiamos ofšorinės vietos statybų darbo vietos. Politikos formuotojai gali daryti įtaką veiklai per zonavimo įstatymus, žemės išleidimą, būsto nuosavybės paskatas, palūkanų normas ir paskolų prieinamumą. Jis yra populiarus tarp rinkėjų.

Tačiau dėl pernelyg didelių investicijų kyla keletas problemų.

1. Tai susieja namų ūkio santaupas

Namų ūkių santaupos susikoncentruoja į vieną nelikvidų turtą. Kintančios nekilnojamojo turto kainos kelia riziką, ypač dėl to, kad perkant paprastai reikia daug skolintis. Išskirtinis kainų kilimas Tai atspindi stipraus gyventojų skaičiaus augimo, žemės trūkumo didžiuosiuose miestuose, dosnių mokesčių režimų, paskatų, palankaus hipotekos reguliavimo režimo, itin žemų palūkanų normų ir gausaus kredito santaką. Šis praeities rezultatas nėra ateities vertybių garantija.

2. Jis susieja kapitalą

Visoje ekonomikoje jis susieja didelį kapitalo kiekį, kuris negeneruoja nuolatinių pajamų, kaip tai padarytų verslo investicijos. Aukštos būsto kainos riboja darbo užmokesčio lankstumą ir prisideda prie nekonkurencingų Australijos išlaidų struktūrų. Tai trukdo darbo jėgos mobilumas. Namų ūkiai negali persikelti ten, kur negali rasti tinkamo būsto už prieinamą kainą arba prekiauti esamais namais priimtinomis sąlygomis.

3. Vyriausybės tampa priklausomos nuo nekilnojamojo turto pajamų

Vyriausybės tampa priklausomos nuo nekilnojamojo turto pajamų. Nekilnojamojo turto mokesčius sudaro tikriausiai daugiau nei 30 proc. valstybės valdžios pajamų. Vietos savivaldybės beveik vien remiasi šiuo pajamų šaltiniu.

4. Tai sukuria didelę namų ūkio skolą

130% BVP, Australijos namų ūkio skola yra vienas aukščiausių pasaulyje. Namų ūkių skolinimasis pajamoms disponuoti vidutiniškai viršija 200 proc., keturis kartus daugiau nei 1980 m. Australijos bankų sistema yra labai veikiama nekilnojamojo turto kainų, įskaitant būsto paskolas sudaro daugiau nei 60 % visų paskolųvienas aukščiausių lygių pasaulyje ir daugiau nei dvigubai didesnis nei JAV ir JK.

5. Tai varžo politiką

Būsto kainų palaikymas ir galimybės apmokėti būsto paskolą užtikrinimas neproporcingai daro įtaką palūkanų normų nustatymui infliacijos valdymo ar tinkamo kompensavimo taupantiems sąskaita sąskaita. Tai yra, nes, nepaisant rekordiškai žemų palūkanų normų, skolos aptarnavimas užima apie 13% pajamų, daugiau nei prieš tris dešimtmečius, kai palūkanų normos buvo beveik 20%. Imigracijos ir aplinkosaugos politika turi atsižvelgti į poveikį būstui. Paaukštintas kainos rizikuoja finansiniu nestabilumu. Istorija rodo, kad sunku valdyti besiplečiančias nekilnojamojo turto rinkas be didelio ekonomikos nuosmukio ar finansų krizės.

6. Jis užmaskuoja mažą atlyginimų augimą

Aukštos namų vertės slepiasi stagnuojantys atlyginimai ir smarkus gyvenimo lygis. Būsto neįperkamumas padidina nelygybę, kuri tęsiasi iš kartos į kartą.

7. Turtas gali būti iliuzinis

Aukštos kainos reiškia, kad daugelis būsto pirkėjų niekada nemokės savo būsto paskolos, o faktiškai nuolat mokės mėnesinį mokestį – „būsto kaip paslaugos“ modelį.

Net savininkai, įsigiję namus ankstesniais, sėkmingesniais laikais, gali pastebėti, kad jų pelnas yra nedidelis. Keturis kartus išaugusios būsto kainos per 20 metų prilygsta 7% kasmet, neįskaitant metinių būsto išlaidų ir palūkanų.

Savininkai susiranda save turtingas turtu, bet neturtingas pajamų. Gyvenamosios vietos neužtikrina grynųjų pinigų srautų, o reikalingos išlaidos įkainiams, komunalinėms paslaugoms, draudimui ir priežiūrai. Norint gauti popierinius turtus gyvenimo išlaidoms padengti, reikia skolintis už būsto kapitalą arba sumažinti darbuotojų skaičių, kad būtų išleisti pinigai. Tačiau pardavus grynųjų pinigų gali būti mažiau nei tikėtasi, nes pabrangs pakaitinis būstas. Keitimui reikalingi turimi kreditingi pirkėjai ir norintys skolintojai. Jei didelė dalis kūdikių bumo amžiaus žmonių bandys mažinti skalę vienu metu, būsto kainos prisitaikys ir sumažins atsilaisvinusius pinigus. Sandorio išlaidos 3–5%, pvz., agento mokesčiai, žyminis mokestis ir pervežimas, taip pat sumažina pelną.

Pagrindinės politinės partijos siekė padidinti galimybes gauti būstą. Nors sveikintina, jų politika padeda tik ribotam asmenų skaičiui. Papildoma paklausa dar labiau didina kainas ir konkurenciją dėl nekilnojamojo turto, o tai neigiamai veikia naudą. Jie nesprendžia esminių problemų, nesugeba spręsti būsto nuosavybės funkcijos mūsų visuomenėje ir ekonomikoje.

Nors namų nuosavybė yra neatsiejama nuo Australijos svajonės, ji sukūrė žemos kokybės, nesubalansuotą augimą ir apgaulingą gerovę, tuo pačiu prisidedant prie struktūrinių tautos problemų ir nelankstumo. Australijos priklausomybė nuo nuosavybės dabar yra giliai įsišaknijusi ir tikriausiai negrįžtama. Kaip pastebėjo Winstonas Churchillis: „Mes formuojame savo pastatus; vėliau jie formuoja mus“.

Prasmingos diskusijos yra sunkios. The du trečdaliai australų, kurie turi namustiesiogiai arba su hipoteka, netaikys priemonių, kad ir kaip gerai jos būtų suplanuotos, kurios gali kelti grėsmę jų pagrindinio turto ir turto vertei.